Ипотека: понятие, сущность, отличительные черты. Особенности земельной ипотеки

Являясь неотъемлемой частью кредитно-финансовой системы агропромышленного комплекса, земельная ипотека служит одним из инструментов совершенствования кредитно-финансовых отношений в аграрном секторе, обеспечивая сопряжение рынка земли, рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг. С точки зрения вовлечения сельскохозяйственных земель в активный экономический оборот земельная ипотека, способствуя превращению земли в реальный актив с соответствующими стоимостными и ценностными характеристиками, способна оказать активное регулирующее воздействие на формирование рынка земли и ее реальной рыночной стоимости.

В социально-экономическом аспекте земельная ипотека побуждает хозяйствующих субъектов к более продуманному экономическому поведению. Тем самым в сельском сообществе активизируется процесс формирования новых мотиваций, направленных на повышение эффективности труда и уровня доходов.

1.2 Зарождение и развитие земельно-ипотечного кредитования в России

Залог недвижимого имущества укоренился в России в XV в. Первые упоминания о залоге содержаться в ссудной грамоте – своде законов Псковской феодальной республики [48, с. 233].

Залог в то время не требовал передачи заложенного имущества во владение кредитора. Требование о передаче вещи появилось значительно позднее, только в XVIII в.

В XIII – XIV вв. на Руси возникает частная собственность на землю и одновременно – первый вид кредитования, получивший название «заклад». Одна из особенностей развития ипотеки в то время заключалась в том, что условия получения ссуды мало чем отличались от других форм кредита.

Отдельное место в системе феодального кредита занимали приказы общественного призрения – специфические ипотечные банки, которые были учреждены указом Екатерины II в ноябре 1774 г. для благотворительной деятельности. С целью аккумулирования средств им разрешались банковские операции. Приказы получили право принимать вклады, а также «отдавать деньги в узаконенные проценты на верные заклады» [43].

При образовании приказы получали по 15 тыс. руб. от казны и находились в ведении Министерства внутренних дел. Как и в столичных банках, в них начали принимать вклады, однако только срочные, а также выдавать кредиты, условия которых с начала XIX в. были такими же, как и в Сохранной казне. Первоначально ссуды предоставлялись на год с возможностью отсрочки в размере 0,5 – 1 тыс. руб. на одного заемщика. Часть свободных средств приказов, не нашедших применения, должна была направляться в Государственный заемный банк для «приращения процентами». Особенностью этих финансовых институтов было то, что они представляли местные кредитные учреждения феодального периода, уверенно занимавшие свою нишу на рынке ипотеки более 80 лет.

С последней четверти XVIII в. до конца 50-х годов XIX в. в Российской империи активно действовали крупные докапиталистические казенные кредитные учреждения: Государственный земельный банк, Санкт-Петербургская и Московская сохранная казна. Но неразвитость кредитных отношений находила свое отражение в несовершенстве форм обеспечения прав кредиторов. В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России закладывались тогда преимущественно «души». В дореформенных кредитных учреждениях (среди которых главное место занимал Государственный заемный банк) из общего количества крепостных душ 65% было заложено на сумму 435 млн. руб. [48, с. 237].

Однако действительным обеспечением ссуды являлись не души, а поместья с прикрепленными к ним крестьянами, которые в случае невозврата кредита подлежали продаже с торгов [26, с. 55]. И только в XVIII в. первые банки, возникшие в России, приступили к выдаче собственно ипотечных ссуд.

Значительная часть актов, касающихся землевладения или владения недвижимым имуществом, отражалась в сенатских ведомостях. Однако многочисленность и бессистемность подобных публикаций делала их использование для оценки положения дел в конкретном имении практически невозможным. Ипотечные книги выгодно отличались от публикаций тем, что они давали исчерпывающую информацию о юридических отношениях всех лиц, имеющих право на недвижимость, в каждый конкретный момент. Ипотечная книга была своеобразным живым реестром прав и обязанностей собственника и кредиторов имения, а гласность служила гарантией достоверности содержания. Результативность ипотечной системы достигалась благодаря ее тесной связи с законодательством. Ипотека вносила четкий порядок в осуществление залоговых операций, исключая двусмысленность их содержания.

Еще по теме:

Сущность рисков в коммерческих банках
Под риском понимается возможная опасность потерь, вытекающая из специфики тех или иных явлений природы и видов деятельности человеческого общества. По мере развития цивилизации появляются товарно-денежные отношения, и риск становится экономической категорией. Как экономическая категория риск предст ...

Повышение эффективности банковского надзора
Актуальной задачей банковского надзора является повышение его эффективности. Эту задачу следует рассматривать в двух аспектах: в функциональном (стратегическом, системном) и в операционном. В ходе практической работы на первый план нередко выходит вопрос устойчивости конкретных банков. В результате ...

Существенные условия договора
Сторонами по договору страхования являются страхователь и страховщик. Страхователями выступают юридические лица Республики Беларусь и иностранные юридические лица, осуществляющие деятельность на территории Республики Беларусь, граждане Республики Беларусь и постоянно проживающие в Республике лица б ...