Оценка современного состояния нормативно-правовой базы земельно-ипотечного кредитования предпринимательства

В частности к ним относятся:

- недостаточная проработанность процедуры существующего порядка обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации;

- правовая неопределенность распоряжения земельным участком, который переходит к залогодержателю в случае невыполнения залогодателем своих обязательств;

- отсутствие законодательно закрепленных гарантий кредитной организации в том, что предмет ипотеки может быть обращен по стоимости, исходя из которой заключался кредитный договор;

- неурегулированность ряда положений законодательства о ценных бумагах в части легитимности отдельных их видов, статуса закладной, особенностей эмиссии и обращения на финансовом рынке, уточнения перечня денежных требований, обеспечиваемых ипотекой и т. д.

В частности, в перечне видов ценных бумаг, приведенном в статье 143 Гражданского кодекса Российской Федерации, закладная не предусмотрена. Она была введена в гражданский оборот Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и конституируется как именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя по обеспеченному ипотекой денежному обязательству и договору об ипотеке.

В то же время в силу статьи 143 Гражданского кодекса Российской Федерации новый вид ценной бумаги, отсутствующий в указанном перечне, может быть отнесен к числу ценных бумаг только «законами о ценных бумагах или в установленном ими порядке».

Соответственно легитимность отнесения закладной к числу ценных бумаг ставится под сомнение.

Кроме того, несмотря на то, что в основе закладной как ценной бумаги лежит ипотечной право, формально ее нельзя относить к ипотечным ценным бумагам в силу положений статей 1 и 2 Федерального закона Российской Федерации от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», что вступает в прямое противоречие с правовым и экономическим содержанием закладной.

Облигации с ипотечным покрытием (и одновременно с ними ипотечные сертификаты участия) были введены в гражданский оборот Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» (статья 2). Облигация с ипотечным покрытием (далее – ипотечная облигация) определена как эмиссионная ценная бумага, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия. При этом под ипотечным покрытием указанный закон (статья 3) понимает совокупность обеспеченных ипотекой денежных требований, денежных средств в валюте Российской Федерации и иностранной валюте, а также государственных ценных бумаг и недвижимого имущества. Таким образом, предусмотренный статьей 11 данного закона залог ипотечного покрытия означает залог всех его составляющих, хотя в тексте закона отсутствуют указания на то, как должен регистрироваться этот залог – в целом или по отдельным его составляющим. Возникает ряд серьезных правовых коллизий. Во-первых, денежные средства в валюте Российской Федерации не могут являться предметом залога. Во-вторых, залог бездокументарных ценных бумаг имеет иной правовой режим, нежели документарные эмиссионные и неэмиссионные ценные бумаги. В-третьих, вместо залога ценной бумаги – закладной, предусмотренного статьей 49 Закона об ипотеке, был выбран залог имущественного права (денежного требования), вытекающего из кредитного договора или договора займа. Главное различие между залогом денежного требования, обеспеченного ипотекой, и залогом ипотечного права (закладной) заключается в том, что денежное требование в обязательном порядке имеет переменный (постоянно снижающийся) объем, в то время как объем ипотечного права изменяется незначительно, причем, как правило, возрастает за счет роста стоимости недвижимости.

Из этого следует, что в целях обеспечения защиты прав инвесторов, повышения надежности и ликвидности ипотечных облигаций, снижения транзакционных издержек более предпочтительной является модель залога закладных.

Еще по теме:

Иностранные инвестиции в банках с переходной экономикой
За последние 15-20 лет иностранные банки заняли лидирующие позиции в банковском секторе стран Центральной, Восточной и Юго-Восточной Европы. В большинстве из них нерезиденты уже контролируют больше половины капитала и активов банковской системы, им принадлежат все или почти все ведущие кредитные ор ...

Перестрахование в представительстве Белорусского республиканского унитарного страхового предприятия "Белгосстрах"
Перестрахование в представительстве Белорусского республиканского унитарного страхового предприятия "Белгосстрах" по г. Могилеву регулируется Положением о порядке заключения и исполнения договоров страхования (далее по тексту Положение) на Белорусском республиканском унитарном страховом п ...

Информационные технологии в поддержке принятия решений
У современной крупной страховой компании, предлагающей широкий ассортимент страховых продуктов и юридическим, и физическим лицам, в работе – миллионы договоров, данные которых необходимо, во-первых, хранить и обрабатывать, вести учет денег, документов, операций и т.д. Автоматизация задач учета в бо ...