Выбор организационно-финансовой структуры по привлечению кредитных ресурсов в систему земельно-ипотечного кредитования предпринимательства

Финансы сегодня » Ипотечные банки и их роль в кредитовании предпринимательской деятельности » Выбор организационно-финансовой структуры по привлечению кредитных ресурсов в систему земельно-ипотечного кредитования предпринимательства

Страница 2

Рефинансирование характеризует особенность ипотечного рынка – распределение на первичный и вторичный рынки. На первичном рынке происходит оформление ипотечных кредитов под залог земли. Объектом купли-продажи на вторичном рынке являются специальные ценные бумаги, дающие право на получение процентного дохода по кредитам. Это значит, что на первичном рынке образуется имущество, необходимое для обеспечения прав кредиторов по специализированным ценным бумагам на вторичном рынке. Происходящее на вторичном рынке привлечение средств является необходимым условием для выдачи кредитов на первичном ипотечном рынке.

В свою очередь, вторичный рынок распределяется на два сегмента: одноуровневый, когда сами банки эмитируют ипотечные облигации, и двухуровневый, когда за банки это делает специальное финансовое учреждение, предварительно выкупившее у них пул (набор) кредитов.

Организация вторичного рынка ипотечного кредитования – сложная и многоплановая задача, имеющая большую специфику. Экономические отношения субъектов вторичного рынка регулируются правовыми нормами, закрепляющими особенности их правового положения, правового режима недвижимого имущества и его залога, оборота ценных бумаг и т. д.

При организации рефинансирования посредством, например, выпуска «классических» облигаций, риск ложится на кредитующий заемщика банк. В случае использования «амортизируемых» облигаций риск возможной предоплаты сопутствует уже не кредитной организации, а непосредственно инвестору, собственно как и при выпуске облигаций с ипотечным покрытием. При использовании механизма передачи прав требования по первичному земельно-ипотечному кредиту третьему лицу – специальному ипотечному агенту – риск предоплаты несет ипотечный агент. В этом случае передача прав требования по первичному земельно-ипотечному кредиту может осуществляться также в пользу специальной управляющей компании, действующей на основании договора субуправления.

Согласно законодательству, регулирующему в России эмиссию и обращение ценных бумаг, а также с учетом общего уровня развития ипотечного рынка основным инструментом рефинансирования применительно к земельно-ипотечным кредитам, обеспеченным залогом прав требования (закладными), могут стать эмиссионные ипотечные ценные бумаги – облигации с залоговым обеспечением и облигации с ипотечным покрытием, удостоверенные закладными. Однако для использования такой схемы требуется уточнение объема прав разных очередей кредиторов на одно и то же ипотечное покрытие, большая гибкость при управлении им, что в свою очередь, подразумевает внесение изменений в законодательство, регулирующее обращение ипотечных ценных бумаг, предоставление права на досрочное погашение облигаций, полноценное функционирование банков развития, повышение деловой активности ипотечных ПИФов и фондов недвижимости и т. д.

В соответствии с Федеральным законом от 11.11.2003 г. № 152 «Об ипотечных ценных бумагах» исключительное право эмиссии облигаций с ипотечным покрытием как основного инструмента привлечения в систему долгосрочных финансовых ресурсов признается за ипотечными агентами или кредитными организациями.

Оценивая права и обязанности ипотечного агента, его сильные и слабые стороны, следует отметить существование множества проблемных аспектов этой правовой и организационно-финансовой конструкции, не позволяющие использовать ее на постоянной основе в качестве эмитента ипотечных ценных бумаг, обеспеченных правами требований по земельно-ипотечным кредитам. Так, например, агент создается только в форме акционерного общества на определенное, указанное в его учредительных документах количество выпусков ипотечных облигаций и подлежит ликвидации по исполнении обязательств по всем выпускам. Деятельность агента заключается в покупке требований по ипотечным кредитам и (или) закладных и проведении эмиссии ипотечных ценных бумаг, что в силу исключительно коммерческих интересов агента не способствует разработке им мер по снижению операционных и других затрат по эмиссии ипотечных ценных бумаг и удешевлению привлекаемых ресурсов в целях обеспечения доступности земельно-ипотечных кредитов.

Использование одной из существующих кредитных организаций (банков), выдающих земельно-ипотечные кредиты, в качестве эмиссионного центра ипотечных ценных бумаг целесообразно и возможно лишь на первом этапе создания и развития системы и только до разумных пределов роста доли ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле эмитента с соблюдением требований его диверсификации. При этом сфера кредитно-ипотечных операций должна определенным образом регулироваться. В частности, сумма находящихся в обращении закладных не должна превышать сумму ипотечных ссуд. Должно обеспечиваться преимущественное право держателя закладных по отношению к другим кредиторам в случае банкротства банка.

Создание же специализированного ипотечного банка, призванного выполнять функции выдачи, выкупа выданных другими банками, сопровождения и рефинансирования земельно-ипотечных кредитов с минимальным уставным капиталом в размере не менее 170142000 руб. [19], было бы также малоэффективно по причинам узкой специализации, отсутствия надлежащей диверсификации кредитного портфеля и неизбежно высоких кредитных и других рыночных рисков.

Страницы: 1 2 3

Еще по теме:

Основные направления анализа кредитоспособности заявителя
Анализ кредитоспособности заявителя - процесс анализа рисков и оценки вероятности погашения кредита заявителем. Основной целью анализа кредитоспособности является подготовка для кредитного комитета информации для принятия решения о возможности предоставления заемных средств заявителем. Анализ креди ...

Место процентного риска в структуре банковских рисков
Теперь перейдем непосредственно к рассмотрению рисков, связанных с изменением процентных ставок.По мнению П.С. Роуза, автора учебника по банковскому менеджменту, «…среди всех видов риска с которыми сталкиваются банки, не найдется другого, анализу и контролю которого, уделяется столько внимания в по ...

Нормативно-правовые акты, регулирующие методы оценки кредитоспособности заемщика коммерческого банка в России
Далее стоит рассмотреть вопрос о правовом регулировании оценки кредитоспособности. В Положении о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности (утв. Банком России 26.03.2004г. № 254-П) (ред. от 24.12.2012г.) рассм ...

Навигация

Copyright © 2022 - All Rights Reserved - www.idealbanks.ru